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Heizungstausch: Der frühe Vogel fängt den Wurm – oder nicht?
Gewährleistung: Mängel der Wohnung - zur Ausstattung der Wohnung mit einer Gasetagenheizung

(ho) Mit Beschluss vom 19. Juli 2022 - VIII ZR 194/21, NZM 2023, 30 hat der BGH die Frage entschieden, ob der Mieter einen Anspruch auf Reparatur einer ausgefallenen Gasetagenheizung vor dem Modernisierungswunsch des Vermieters auf Umstellung einer zentralen Wärmeversorgung hat.

Der BGH bejaht die Frage in folgendem Fall:
Die Wohnung des M ist mit einer Gasetagenheizung einschließlich Warmwasserversorgung ausgestattet. Seit dem Jahre 2015 ist in dem Mehrfamilienhaus, in dem die Wohnung liegt, eine Zentralheizung mit Warmwasserversorgung eingebaut, die bereits die meisten Wohnungen versorgt. Im November 2016 kam es zu einem irreparablen Ausfall der Gasetagenheizung (Heizungshavarie), die M versorgt. Mit Fristsetzung und unter Androhung der Ersatzvornahme fordert M schriftlich von V die Instandsetzung der Etagenheizung. V bietet dagegen den Anschluss der Wohnung an die Zentralversorgung einschließlich Warmwasser an. M lehnt ab, lässt die irreparabel defekte Gasetagenheizung austauschen und macht gegen V seine Aufwendungen in Höhe von 3400 € geltend. Nach dem Austausch der Gasetagenheizung und während des Prozesses verlangt V von M die Duldung des Anschlusses an die Zentralversorgung als Modernisierungsmaßnahme und verfolgt dies im Rahmen der Widerklage. AG und LG helfen M und sprechen Aufwendungsersatz nach § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB zu.

Der BGH bestätigt das. Liege wie hier keine Beschaffenheitsvereinbarung zur Beheizbarkeit der Wohnung und zur Warmwasserversorgung vor und sei sie von Anfang an mit einer Gasetagenheizung ausgestattet, bilde dies den vertragsgemäßen Wohnungszustand. Im Rahmen seiner Instandsetzungspflicht sei der Vermieter deshalb zur Erhaltung der Gasetagenheizung oder im Falle der hier eingetretenen Havarie zu deren Austausch verpflichtet. Das Angebot eines Anschlusses an die zentrale Wärmeversorgung erfülle diese Instandsetzungspflicht grundsätzlich nicht.
Unentschieden bleibt eine etwaige Duldungspflicht des Mieters hinsichtlich des verlangten Anschlusses an die zentrale Wärmeversorgung gemäß § 555 d BGB; denn im Zeitpunkt des Mangelbeseitigungsverlangens war diese Duldungspflicht mangels erfolgter schriftlicher Modernisierungsankündigung nach § 555 c BGB nicht ausgelöst.

Nachzutragen bleibt:
Im Ergebnis widerstreitet die Entscheidung der Grundstruktur der neuen GEG-Novelle. Sie ist aus Klimaschutzgründen auf Zentralisierung ausgelegt. Konsequenz: In dem entschiedenen Fall muss der Vermieter zweimal Geld ausgeben; einmal, um mit einer neuen Gasetagenheizung dem Instandsetzungsanspruch des Mieters zu genügen, und zum anderen, um den Anforderungen des novellierten GEG nachzukommen. Der Vermieter kann dem nur entgehen, indem er sehr schnell und auf jeden Fall vor dem geltend gemachten Instandsetzungsanspruch des Mieters ein Modernisierungsangebot unterbreitet, dazu mit dem Mieter eine Modernisierungsvereinbarung schließt oder zur Duldung des beabsichtigten Anschlusses an die Zentralversorgung auffordert. Diese Entscheidung wird aber kaum so schnell zu treffen sein. Denn in den meisten Fällen wird bereits ein Energieberater benötigt, um technische Einzelfragen im Hinblick auf die Versorgung mit Heizwärme und Warmwasser zu klären, in jedem Fall aber, um Förderanträge im Rahmen der Planung der Baumaßnahmen vor deren Umsetzung zu stellen. Allein mit der Stellung der Anträge ist es auch nicht getan. Denn vor Auftragserteilung an die umsetzenden Unternehmen muss die Fördergenehmigung vorliegen. Vor allem muss der Vermieter schon in der Ankündigung über die Inanspruchnahme von Fördermitteln zur Finanzierung der Baumaßnahme informieren (§ 559 a BGB; so jetzt auch: BGH, Urteil vom 19.7.2023 - VIII ZR 416/21, Beck RS 2023, 21223 = FD-MietR 2023, 460116 = WuM 2023, 464). Insgesamt also eine Konsequenz aus dieser Entscheidung, die vor dem Hintergrund des neuen GEG dringend zu überdenken ist. Ansatz dazu bietet der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens des Mieters. Davon ist auszugehen, wenn der Mieter einen geltend gemachten Instandsetzungsanspruch trotz Zugangs eines Duldungsverlangens in eine modernisierende Baumaßnahme weiter verfolgt, obwohl die angekündigte Baumaßnahme im Ergebnis zu einer anderen, aber ebenbürtigen und rechtskonformen Wärme- und Warmwasserversorgung im Sinne des Klimaschutzes nach dem GEG führt.

© Dr. Hans Reinold Horst

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