Renovierung bei Vertragsende

Weil das Zeit, Mühe und Geld kostet, ist die Durchführung von Renovierungsarbeiten bei Vertragsende besonders streitig. Hinzu kommt, dass der BGH viele Vertragsklauseln „gekippt“ hat. Deshalb schauen wir bei der Frage, ob der Mieter noch renovieren muss, nicht auf Endrenovierungsklauseln oder Abgeltungsklauseln, die Renovierungspflichten oder die Pflicht des Mieters zur zeitanteiligen Abgeltung angelaufener Renovierungszeiträume in Geld fixieren. Solche Klauseln sind heute nicht mehr wirksam. Renovierungsverpflichtungen können sich aber aus einer ganz normalen Klausel zu Schönheitsreparaturen ergeben, mit der sich der Mieter zur Übernahme entsprechender Arbeiten während der Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet. Das ist der Fall wenn

• die Klausel nach der heutigen Rechtsprechung noch wirksam ist; lassen Sie sich dazu bei Ihrem Haus & Grund-Verein kompetent beraten,,
• die Wohnung einen renovierungsbedürftigen Eindruck macht, und wenn
• der Mieter länger nicht renoviert hat.

Daneben oder stattdessen kann die Renovierungsleistung noch als Schadensersatz erfolgreich durchgesetzt werden, wenn

• die Wohnung in auffälligen Farben zurückgegeben wird und diese Gestaltung nicht dem Geschmack der Mehrheit angenommener Mietinteressenten entsprechen dürfte (Villa Kunterbunt),
• Renovierungsleistungen mangelhaft und nicht fachgerecht ausgeführt worden sind,
• trotz bestehender Verpflichtung überhaupt nicht renoviert wurde,
• Beschädigungen durch Renovierungsleistungen repariert werden müssen;
  so schuldet ihr Mieter Ihnen dann Schadensersatz, wenn er unsachgemäß mit den Mieträumen umgegangen ist und dabei fahrlässig oder gar vorsätzlich einen Schaden verursacht hat. Dann kommt es wieder auf die Wirksamkeit der Klausel zur Übertragung der Renovierungspflicht an.
• Ist die Klausel wirksam, so ist der Mieter zur Renovierung verpflichtet, soweit die übermäßigen Abnutzungsspuren durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können. Schadensersatz schuldet er, soweit die Schäden nicht im Rahmen normaler Renovierungsaufwendungen beseitigt werden können.
• Ist die Klausel nicht wirksam, so gilt das Gesetz: Der Mieter ist zur Renovierung nicht verpflichtet. Er schuldet nur die besenreine Rückgabe der Wohnung. „Besenrein“ bedeutet nach Auffassung des BGH die Beseitigung grober Verschmutzungen (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915 = NZM 2006, 691 = ZMR 2006, 843 = DWW 2006, 370).

Immer dann, wenn Ihr Mieter Schönheitsreparaturen gar nicht, „zu bunt“ oder sonst nicht fachgerecht durchgeführt hat, müssen Sie ihn mit einem Schreiben dazu auffordern. Dazu müssen Sie die verlangten Arbeiten konkret bezeichnen. Dann müssen sie ihm zur Erledigung der Arbeit eine Frist setzen. Erst dann, wenn diese Frist nicht ausnutzt und die Arbeiten nicht Termintreue erledigt, wandelt sich ihr Anspruch auf Vornahme von Renovierungsleistungen in einen Schadensersatzanspruch um, vorher nicht.

Sind entstandene Schäden durch Schönheitsreparaturen nicht zu beseitigen, so schuldet er Schadensersatz wegen Beschädigung der Wohnung (zum Beispiel (AG Witten, Urteil vom 12.4.2018 2 C 684/17, ZMR 2018, 679 Gardinenhaken zum Anbringen von Plisseegardinen in den Glasleisten der Dachfenster). Das kann nach Wahl des Vermieters in Geld geschehen, oder auch durch Vornahme der anstehenden Arbeiten. Absolute Praxis ist hierbei, den Mieter zur Geldleistung zu verpflichten.
Weitere Schadensposten sind Mietausfall infolge verzögerter Weitervermietungsmöglichkeit oder infolge Wohnungsleerstandes. Der Vermieter ist allerdings insoweit dafür beweispflichtig, dass er ausreichend Anstrengungen zur Neuvermietung unternommen hat.

Optische oder altersbedingte Abnutzungen, die nichts mit einem unsachgemäßen Nutzung der Wohnung zu tun haben, sind den Mieter nicht anzulasten. Dafür haftet er nicht (§ 538 BGB).

© Dr. Hans Reinold Horst

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